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乐居财经 李礼 8月22日，万联证券发布房地产行业深度敷陈。

行业中枢不雅点：

2023 年以来房地产行业地盘阛阓供应和成交限度仍处于收缩气象，可是溢价率彰着擢升，房企愈加聚焦于中枢城市，高能级城市地盘出让金占比擢升，国央企仍居主导地位，同期民营房企拿地占比有所擢升，拿地的民营房企更趋多元化，头部房企拿地愈加严慎，行业低谷期有智商并保抓较高拿地强度的房企改日有望收场销售限度快速增长，但在行业红利消退下预测难以收场杰出式擢升。现时在行业资金面较弱且仍需战略托底相沿的布景下，地盘阛阓的竖立仍需抓续关怀销售阛阓的走向以及融资战略情况，建议关怀财务肃肃、销售确认较好、土储富足的国央企布景房企以及部分优质民营房企。

投资重点：

端正：随阛阓变化土拍端正持续优化。“两集合”供地花样迟缓淡化。跟着房地产阛阓销售走弱，地盘阛阓确认疲软，由当然资源部办公厅印发的《对于进一步治安住宅用地供应信息公开使命的见告》，建议“每次公开属目清单对应的拟出让本领段原则上不少于3 个月，属目清单内的地块，在公开的拟出让本领段内不错一次或屡次发布出让公告”。尔后“两集合”供地花样迟缓淡化。土拍战略抓续优化调度。把柄整理的 22 城土拍有关战略情况来看，2023 年以来的土拍战略相较 2021 年在抓续优化中，地盘阛阓抓续低位入手，多城保证金比例调降、部分城市放支拨售限价、领受竞自抓以及竞配建城市数目均彰着减少。同期，多城取消了“竞品性”，转向遴荐“定品性”。

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举座：量缩价升，流拍率环比微降，高能级城市成交占比擢升。2023H1，300 城住宅用地成交遐想建面为 1.36 亿平，同比-31.6%。从结构上来看，2023H1，300 城中一线、二线、三四线城市地盘出让金占比分裂为 21.2%、54.4%、24.4%，较上年同期分裂变动+1.1pct、+1.8pct 和-3.0pct。2023H1，300 城住宅用地平均溢价率为 6.7%，同比上升 2.43pct，环比客岁下半年擢升了 4.34pct。聚焦中枢城市一定流程推升楼面均价，2023H1，300 城住宅用地成交楼面价约为 6994.4 元/平，同比高涨 16.7%。2023 上半年 300 城流拍率环比微降，各能级城市确认分化。2023H1，300 城住宅用地流拍率为 14.1%，环比上年下半年下降 0.1pct，同比下降 5.6pct。其中，一线、二线、三四线城市 2023 年上半年地盘流拍率分裂为 3.1%、7.8%、19.3%，环比上年下半年变动-1.9pct、-0.1pct、+2.1pct，同比变动分裂为1.9pct、-3.9pct、-6.3pct。

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城市：聚焦中枢城市，集合度上升，国央企仍居主导， 多元化民营主体参与推升民营房企拿地占比。2023 年上半年 300 城中地盘成交限度前 30 的城市地盘出让金限度共计为 7747.97 亿元，占 300 城总体地盘成交金比重 81.1%，同比擢升 2.5pct，环比上年下半年擢升 9.7pct；2023 年 1-7 月 22 城央国企布景（含处所国资）房企拿地限度占比达到 68%，较 2022 年下降 11pct，民营房企占比达到 27%，较 2022 年上升 11pct，夹杂统统制布景房企拿地占比保抓踏实。

房企：确认分化，民企呈新变化。民营房企拿田主体类型愈增加元化。把柄拿地排名榜来看，央国企仍占主导地位，前 30 家企业中一半以上企业为央企或国企。民营房企拿地也出现了新的变化，第一类是千亿以上的大型房地产企业；第二类是多元化实业企业效用发展已有的房地产业务如伟星、亚伦房地产等；第三类是处所性中斗室地产企业，如坤和集团、建杭置业等；第四类是部分主业非房地产的企业拿地为主业管事，如主题公园建设运营企业长隆集团与华润在广州长隆度假区隔邻拿地。TOP30 中按照限度大小来分类，限度越小的房企拿地强度相对越大，行业低谷期有智商并保抓较高拿地强度的房企改日有望收场销售限度快速增长，但在行业红利消退下预测难以收场杰出式擢升。将 2023 年 1-7 月权柄拿地排名榜前30 房企（同期可取得权柄拿地和权柄销售数据的企业 23 家），按照大于 1000亿元、400-1000 亿元以及小于 400 亿元的销售限度进行分类，其 2023 年 1-7 月权柄拿地强度分裂为 19.3%、32.0%、40.4%。

风险身分：销售端竖立不足预期、战略裁汰力度不足预期、房价超预期下落、房企盈利智商大幅下降、数据统计偏误等奥斯卡赔率。